[스크랩] 미다스의 권리분석 7. 상가건물임대차 보호법
2. 상가건물임대차 보호법
1) 상가건물임대차 보호법적용
① 경매개시결정등기일 이전에 사업자등록과 건물의 인도를 마쳐야 한다.
② 이 법은 2002.11.1일 부터 시행되었으므로 그 이후 상가건물을 임차계약을 체결하였거나 연장 계약된 경우에 적용된다. 경매에서 상가임차인이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 등기부상 최초기준등기(근저당, 가압류, 담보가등기, 압류)가 2002.11.1. 이후에 설정되어 있어야 한다.
③ 이 법이 시행되기 전에 체결된 상가임대차는 5년간 계약갱신청구권이나 임료증감청구에 대한 임대료 상한제한, 보증금을 월세로 전환할 때 산정률제한(년15%이내) 등의 규정은 적용되지 않는다. 다만 대항력(2002.11.1익일), 우선변제(확정일자순), 소액보증금, 집행개시의 요건은 그 이전에 임차계약이 체결된 경우에도 적용된다(동법 부칙2조 경과조치).
④ 상가건물 임차인이 이 법 시행일인 2002.11.1. 이전에 대항력 요건을 갖춘 경우 이법 시행일인 2002.11.1.부터 대항력
을 취득한 것으로 본다. 그러므로 이 법 시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대하여는 대항력을 주장 할 수 없다.
⑤ 상가건물임대차보호법은 일정보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 보호받지 못한다. 환산보증금은 다음과 같이 지역별로 대통령령이 정하는 일정액 이하 이어야 한다.
※ 환산보증금이란 실제 보증금에 (월세X100)를 더한 금액을 말한다.
예) 보증금5,000만원과 월세 250만원일 때 5,000만원+(250만원X100)=30,000만원
※ 차임 환산시 부가가치세가 인정되는 경우에도 임대차계약서에 '부가가치세 별도'라는 특약사항이 있는 경우에는 차임의 범위가 분명하므로 환산금액에 포함되지 않는다.
"임차인이 부담하기로 한 부가가치세액은 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 '차임'에 포함하지 않는다."
[수원지법 2009.4.29. 선고 2008나27056 판결]
2) 대항력
① 대항력의 요건: 사업자등록 + 입주 + 임차계약 -> 제3자에게 대항력(법 제3조)
당해 소재지를 관할하는 세무서에 사업자등록을 신청한 다음날 익일부터 대항력을 갖는다. 따라서 사업자등록을 하지 못하는 법인(회사), 동창회, 사무실, 친목단체 등은 이 법의 적용 대상이 되지 않는다.
② 사실상 사업을 폐지한 경우
사업을 폐지한 사업자는 사업자 등록이 형식적으로 존속한다 하여도 이미 사업자의 지위 상실하였으므로 대항력은 인정되지 않는다. (대법원 2006.1.13. 선고2005다64002판결)
③ 사업자등록의 직권말소
직권이 말소된 때부터 사업자등록의 효력은 상실한다. 단 직권말소처분이 부적법하여 관할 세무서장이 위 말소처분을 철회하거나, 취소소송에 의해 위 처분이 취소된 때는 소급효를 인정하여 처음부터 사업자등록이 유효하게 존속한 것으로 본다.
④ 임대차계약서상 임차인과 사업자등록신청서의 등록인과 동일인이 아니면 대항력이 발생하지 않는다. 단 부부인 경우
주민등록등본이나 호적등본 등 관계서류를 소명할 수 있다.
⑤ 임대차계약서상 목적물의 표시가 등기부등본과 일치하지 않으면 대항력이 발생하지 않는다.
⑥ 임대차계약서에 기재된 건물의 표시와 도면에 표시된 임차목적물의 표시가 그 위치 및 면적에 있어서 다른 경우 그 범위가 더 작은 쪽을 임차목적물로 판단하며, 완전히 다른 경우라면 대항력을 인정받기 어렵다.
3) 보증금의 우선변제권 * 사업자등록 + 입주 + 확정일자 -> 우선변제권(법 제5조)
대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는
국세징수법에 의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위 권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을
권리가 있다.(법 제5조2항)
4) 보증금중 일정액의 최우선변제권
① 대항력이 있는 상가건물의 임차인은 임대건물가액의 3분의 1의 범위안에서 보금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이를 위해 경매신청기입등기 이전에 대항요건인 사업자등록과 건물의 인도를 마쳐야 하며, 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 하여야 한다. 배당은 다음과 같은 두가지 방법으로 된다.
㉠ 환산보증금이 일정액이하의 영세임차인(소액임차인)은 선순위 채권자보다 우선하여 배당금을 받을 수 있다.
㉡ 확정일자가 있는 상가임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 순위에 의하여 배당을 받을 수 있다.
※ 임차인이 소액임차인에 해당할 경우는 최우선배당금과 순위배당금을 모두 받을수 있다
② 최우선변제를 받은 소액 임차보증금의 범위(아래표 참조)
환산보증금(보증금+월세환산액)이 해당 지역별로 다음금액 이하인 경우에만 적용된다.
(월세환산액 : 월세 X 100)
* 경매부동산의 상가임대차보호법 적용범위 및 최우션변제권의 범위(단위:만원)
|
담보물권설정일 |
지 역 |
적용대상 |
임차보증금 |
최우선변제액 |
|
2002.11.01 ~ 2008.08.20 |
서울특별시 |
2억4,000 이하 |
4,500 이하 |
1,350 까지 |
|
과밀억제권역 (서울시 제외) |
1억9,000 이하 |
3,900 이하 |
1,170 까지 | |
|
광역시(군지역, 인천시 제외) |
1억5,000 이하 |
3,000 이하 |
900 까지 | |
|
그 외 지역 |
1억4,000 이하 |
2,500 이하 |
750 까지 | |
|
2008.08.21 ~ 2010.07.25 |
서울특별시 |
2억6,000 이하 |
4,500 이하 |
1,350 까지 |
|
과밀억제권역 (서울시 제외) |
2억1,000 이하 |
3,900 이하 |
1,170 까지 | |
|
광역시(군지역,인천시 제외) |
1억6,000 이하 |
3,000 이하 |
900 까지 | |
|
기타지역 |
1억5,000 이하 |
2,500 이하 |
750 까지 |
|
2010.07.26 ~ 현재까지 |
서울특별시 |
3억 이하 |
5,000 이하 |
1,500 까지 |
|
과밀억제권역 (서울시 제외) |
2억5,,000 이하 |
4,500 이하 |
1,350 까지 | |
|
광역시(군지역,인천시 제외) |
1억6,000 이하 |
3,000 이하 |
900 까지 | |
|
기타지역 |
1억5,000 이하 |
2,500 이하 |
750 까지 |
|
♣ 수도정비계획법 중 과밀억제권역 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외), 남양주시(호평, 평내, 금곡, 일패, 이패, 삼패, 가운, 수석, 지금, 도농동에 한함), 인천시 강화군, 옹진군, 서구 일부지역 및 도서지역은 제외. |
5) 상가임대차보호법의 중요한 기타사항들
(1) 집행개시의 요건
임차인이 임차상가건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. 즉
임차인은 건물을 비워주지 않아도 경매를 신청할 수 있다.(법 제5조)
(2) 계약갱신청구권
임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 본법이 규정한 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만 아래와 같은 사유에는 계약갱신요구권이 인정되지 않는다.
① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 상방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 도는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기위해 목적 건물의
점유 회복이 필요한 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어
려운 중대한 사유가 있는 경우
♣ 전대인과 전차인의 관계에 있어 주인이 동의한 경우에는 전차인도 5년 계약갱신청구권과 차임증감청구권이 있다.
♣ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사가 가능하다.
♣ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권행사기간 범위내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
(3) 계약의 갱신(묵시의 갱신)
① 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지
를 하지 않고 그 기간이 만료된 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
② 임차인이 임대인에 대하여 만기 1월전까지 통지하지 않는 경우도 전임대차와 동일한 조건으로 재 임대차한 것으로 보지만 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
(4) 차임증감청구권(법 제11조)
최초 임대차계약 당시와 경제사정의 변동(조세, 공과금, 기타부담금)으로 달라져 약정한 보증금과 계약조건이 현실에 맞지 않을 경우 임대인과 임차인은 임차주택에 대하여 그 증감을 청구 할 수 있다 (증액은 보증금의 9% 초과 금지, 감액 제한규정 없음).
(5) 월차금으로 전환시 산정률 제한(법 제12조)
임대인이 보증금의 일정액을 차임으로 변경할 경우 년15%를 초과하여 적용하지 못한다.
(6) 보증금 소액사건 적용
임차인이 보증금회수를 위해 소송을 제기한 경우 보증금액수에 관계없이 소액사건 심판법을(2,000만원 이하)준용하여 처리하도록 하여 간편한 절차에 의해 임차인을 보호하고 있다.(법 제13조)
(7) 사업자등록의 열람 및 발금
이해관계인은 이해관계임을 입증하는 증거서류를 제시하고 임차건물에 대해서 임차인들의 사업자등록여부를 세무서에서 열람할 수 있다.
① 일반매매시 이해관계인: 임차인, 임대인 및 소유자, 상가건물에 대한 권리를 취득하고자하는 자(입증서류 첨부),
② 경매절차의 이해관계인: 압류채권자와 집행력있는 정본에 의하여 배당요구한 채권자, 채무자 및 소유자 등기부에
기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자. 단 매수희망자는 이해관계인에 해당되지 않아 사업자등록을 열람할 수 없다.
(8) 상가의 권리금
① 권리금은 주인에게는 주장할 수 없다. 그러나 권리금을 점포소유자에게 지불한 경우돌려 받을 수 있다는 판례가 있다.
② 소유자가 임대차 계약을 동의하지 않으면 상가의 영업권을 인수할 수 없다.
③ 임대인이 정당한 사유로 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는취지로 해석할 수 있다.(대법원 2000다4517 등 판결)